Planowanie budowy.... jak zacząć?
Budowa niezależnie od rodzaju obiektu budowlanego podlega procedurze ściśle określonej w ustawie Prawo Budowlane, dlatego też zanim zdecydujemy się rozpocząć budowę budynku Inwestor zobowiązany jest do przygotowania prawnie procesu inwestycyjnego:
Miejscowy Plan czy Warunki Zabudowy...
Pierwszym krokiem jaki powinniśmy zrobić jest uzyskanie Wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy. W tym celu udajemy się do Urzędu Miasta/Gminy, by sprawdzić czy na interesującym Nas terenie jest obowiązujący Miejscowy Plan.
- w przypadku gdy Plan już istnieje składamy Wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- kiedy jednak okaże się, że Miejscowego Planu nie ma lub jest nieobowiązujący, konieczne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy.
Warunki Zabudowy... jak się za to zabrać?
Starając się o Decyzję o Warunkach Zabudowy zobowiązani jesteśmy spełnić kilka postulatów określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunki określone odnoszą się nie tylko do naszej działki ale i do działek sąsiednich.
Zmniejszają się nasze szanse na uzyskanie Decyzji o Warunkach zabudowy w przypadku:
- kiedy nie istnieje zabudowa na żadnej z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej.
- kiedy na podstawie zabudowy sąsiednich działek nie jest możliwe określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i cech w szczególności gabarytów i formy architektonicznej, linii budowlanej i zagęszczenia zabudowań.
Inne warunki jakie musimy spełnić to:
- dostęp do drogi publicznej (W praktyce oznacza to uzyskanie zgody na zjazd z drogi gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub oświadczenia o dostępności działki do drogi publicznej).
- projektowane lub istniejące uzbrojenie terenu (woda, kanalizacja, prąd, gaz) jest wystarczające dla naszej budowy.
- teren nie wymaga zgody na odrolnienie, lub widnieje jako nierolny w poprzednich nieaktualnych planach zagospodarowania przestrzennego.
Wniosek składamy na formularzu (dostępny powinien być w siedzibie Urzędu Miasta/Gminy lub na ich stronach internetowych), skierowanego do w zależności od rangi Urzędu do Wójta, Burmistrza lub Prezydenta Miasta. Formularze nieznacznie mogą się różnić, ale w większości jesteśmy zobowiązani do wskazania:
- Dane wnioskodawcy (Właściciela lub Osoby posiadającej prawo do dysponowania działką na cele budowlane),
- Lokalizacja nieruchomości, adres oraz dane ewidencyjne (nr działek, obręb itp.),
- Pokazanie granic objętego wnioskiem, wykonanie na kopii mapy zasadniczej (elementy jakie jeszcze powinny się pojawić na szkicu, określone są na formularzu),
- Opis budynku jaki zamierzamy zrealizować. W opisie określamy jego główne parametry tj. jego powierzchnię, wysokość, ilość pięter, czy to będzie funkcja mieszkalna, użyteczności publicznej, przemysłowa, hadlowo-usługowa czy też mieszana np. dom razem ze sklepem, oznaczyć rozmieszczenie budynków, miejsc postojowych, wjazdów na mapie zasadniczej.
- Zapotrzebowanie w wodę, energię oraz określenie sposobu odprowadzenie ścieków socjalno-bytowych, a w razie potrzeb inwestycyjnych wpisanie innych mediów.
- W przypadku innych budynków niż domy jednorodzinne określamy, czy i w jaki sposób obiekt będzie wpływał na środowisko.
Informacje, które zawieramy we wniosku są orientacyjne w celu określenia ogólnego zarysu naszej inwestycji. Urząd w Decyzji o Warunkach zabudowy wskaże, czy nasz zamysł inwestorski jest możliwy do realizacji na danym terenie, a także określi już bardziej szczegółowe informacje co i przy jakich założeniach możemy wybudować na naszej działce.
Informacje jakie znajdziemy w Decyzji o Warunkach Zabudowy:
- Rodzaj inwestycji: np budynek mieszkalny, budynek usługowy itp.
- Warunki szczegółowe i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych (znajdziemy tu m.in. wymagania odnośnie linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, geometrię dachu itd.),
- Warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
- Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji (m.in. zaopatrzenie w wodę oraz odprowadzenie ścieków i wód opadowych, na energię elektryczną, gaz, obsługa komunikacyjna, gospodarka odpadami),
- Warunki w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
- Linie rozgraniczające teren inwestycji ( pokazany na mapie zasadniczej w skali 1:1000),
- Szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji
Ponadto w Decyzji zostaną określone konieczne do uzyskania uzgodnienia, pozwolenia i decyzje, wymagane do pozyskania pozwolenia na budowę (np. uzgodnienie z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, uzyskanie zgody na wycinkę drzew, uzgodnienie z Parkami Krajobrazowymi itp.)
Posiadając Decyzję o Warunkach Zabudowy lub Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego możemy przystąpić do dalszych etapów inwestycji.
Mapa do celów projektowych
Przed zleceniem mapy do celów projektowych należy określi jej zakres obejmowania, zazwyczaj jest to najbliższy teren wokół terenu inwestycji, zdarza się jednak, że konieczny jest większy zakres mapy do celów projektowych np. ze względu na uzbrojenie, które nie przebiega w pobliżu działki.
Mając określony zakres to zlecamy geodecie opracowanie mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych w skali 1:500.
Media... jakie potrzebuję?
Z racji wymagań jakie stoją przed wyposażeniem budynku w media, zobowiązani jesteśmy do doprowadzenia wody i energii elektrycznej oraz określenia sposobu odprowadzenia ścieków socjalno-bytowych. Pozostałe media nie są wymagane na etapie pozyskiwania Pozwolenia na budowę, stąd chcąc skrócić czas postępowanie administracyjnego czasem warto pozostałe media realizować później lub równolegle. W celu uzyskania warunków przyłączenia do sieci występujemy z wnioskiem do właścicieli mediów wraz z wymaganymi przez nich załącznikami (np. mapa sytuacyjno-wysokościowa, wypis z ewidencji gruntów). Jeśli przyłącze przebiega przez działki sąsiednie, jesteśmy zobowiązani do uzyskania od ich właścicieli zgodę pisemną.
Warunki przyłączeniowe uzyskane od gestorów będą zawierały informacje o postępowaniu w celu uzyskania pozwolenia na korzystanie np. z wodociągu. Powinniśmy również uzyskać oświadczenie o zapewnieniu dostawy w media na działkę a także wzór umowy, która powinna być z nimi zawarta po wykonaniu prac. Warunki jakie pozyskamy jest podstawą do wykonania projektu przyłącza. Projekt przyłącza powinna wykonać osoba posiadające odpowiednie uprawnienia, taki projekt z uzgodnieniami w ZUDP (Zespole Uzgodnień Dokumentacji Projektowej), w Urzędzie wraz z pozyskanym Pozwoleniem na budowę ważny jest przez 3 lata.
Projekt budowlany... jaki wybrać?
Posiadając Decyzję o Warunkach Zabudowy lub Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, warunki przyłączeniowe oraz mapę do celów projektowych nadchodzi czas na zlecenie Projektantowi opracowania projektu budowlanego: projektu architektoniczno-budowlanego, projektu zagospodarowania działki oraz dokumentacji do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej (o ile jest to wymagane).
W przypadku budownictwa mieszkalnego, usługowego obecnie mamy dwie opcje jeśli chodzi o projekt budowlany. W pierwszym przypadku możemy kupić projekt gotowy a następnie zlecić Projektantowi jego adaptację. W tym przypadku Projektant wykonuję Projekt zagospodarowania działki, sprawdzenie rozwiązań zawartych w projekcie do lokalnych wymagań przepisów i norm a także w odniesieniu do Warunków Zabudowy lub Miejscowego Planu, w tym też sprawdzenie konstrukcji w odniesieniu od warunków atmosferycznych i geologicznych. W drugim przypadku mamy możliwość zlecenie projektu indywidualnego, ograniczonego jedynie wymaganiami zawartymi w Warunkach Zabudowy i Miejscowym Planie. Opcja ta pozwala na dowolne aranżowanie układu funkcjonalnego wewnątrz budynku, dając większe możliwości od projektu gotowego w którym zakres zmian jest ograniczony.
Zachęcamy do skorzystania z Naszych usług w zakresie wykonania projektu indywidualnego dostosowanego do Państwa potrzeb oraz oczekiwań. Wykonujemy również adaptacje projektów gotowych, w miarę możliwości wprowadzając w nich zmiany możliwe do realizacji.
Pozwolenie na budowę
Po wykonaniu indywidualnego projektu budowlanego czy też adaptacji gotowego projektu oraz spełnieniu wszystkich wytycznych zawartych w Warunkach Zabudowy lub Miejscowym Planie przychodzi czas na wystąpienie do Starostwa Powiatowego o wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę.
Etapy pozyskiwania pozwolenia:
- złożenie wypełnionego wniosku wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 4 egzemplarze naszego projektu budowlanego wraz z wymaganymi uzgodnieniami,
- starostwo ma 65 dni na wydanie Pozwolenia na Budowę od daty złożenia wniosku,
- po upływie 14 dni od uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę należy tą decyzję uprawomocnić, czyli uzyskać klauzulę ostateczności. W tym celu wracamy z uzyskaną Decyzją do Starostwa i dajemy Inspektorowi zajmującemu się daną sprawą do uprawomocnienia, wiąże się z tym przybicie pieczęci klauzuli ostateczności.
- W trakcie pozyskiwania klauzuli ostateczności możemy równocześnie prosić o założenie Dziennika Budowy.
Budowa... to nie sielanka
Na 7 dni przed przystąpieniem do budowy jesteśmy zobowiązani zawiadomić o tym Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Powiadomienia tego dokonujemy na druku do którego dołączamy oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązku kierowania budową wraz z uprawnieniami i aktualnym zaświadczeniem o przynależności do Izby Inżynierów Budownictwa. Do wniosku dołączamy również oświadczenie Inspektora Nadzoru Budowlanego o ile jest taka konieczność.